上市房企半年報顯示，不少房企拿地方式呈現多元化趨勢，除了“招拍掛”外，還通過與其他公司合作、城市更新、與政府及企業(yè)合作、兼并收購等方式，積極拓展優(yōu)質土地資源。日前，多地集中供地陸續(xù)返場，第二輪集中土拍規(guī)則全新升級。從升級后的集中供地模式看，房企通過集中拿地的利潤水平仍受限較大。業(yè)內人士指出，隨著舊改市場機會增加，房企多元化拿地或成為趨勢，如果運營得當，利潤有望增加。但相比招拍掛市場，多元化拿地的成分和后期運作都比較復雜，更考驗房企的區(qū)域深耕能力。 呈多元化趨勢 從拿地態(tài)度上看，房企表態(tài)普遍趨于謹慎。頭部企業(yè)里，碧桂園在半年報中指出，面對新挑戰(zhàn)及市場變化所帶來的機遇，集團將矢志堅持穩(wěn)健的財務政策和風險控制措施，保證建筑質量和安全，審慎、務實地補充優(yōu)質土地，強化合同銷售及回款，以保障經營性現金流和投資回報率的良好表現。 融創(chuàng)中國此前稱，公司將充分發(fā)揮多元拿地優(yōu)勢，審慎獲取優(yōu)質土地。持續(xù)推進“城市共建”戰(zhàn)略，發(fā)揮產業(yè)合作能力和品牌優(yōu)勢，推動更多優(yōu)質產業(yè)合作項目落地；同時也將密切關注集中供地政策的推行和帶來的影響，審慎把握公開市場的機會。 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對中國證券報記者表示，當前，房企拿地方式呈現多元化，這和“招拍掛”出讓規(guī)則要求增多、房企資金普遍緊張等有關。對于舊改來說，由于當前進入到存量時代，舊改的機會明顯增多，獲得土地項目后，若開發(fā)得當，盈利空間可期。 嚴躍進指出，強監(jiān)管要求下，部分房企經營出現了較多新問題。對于部分經營情況尚可的房企而言，通過并購同行出售的地塊，可以獲得一些優(yōu)質的、性價比高的土地項目，也有助于利潤的囤積。從勾地模式看，目前直接勾地的方式越來越少，隨著土地招拍掛模式更加公開透明，憑借傳統(tǒng)優(yōu)勢如配建酒店項目來勾地的方式，顯然空間更小，類似模式目前很多房企都放棄了。 各有利弊 東方今典房地產集團總裁胡長龍對中國證券報記者表示，相對于舊改、并購、勾地的拿地模式，集中供地最大優(yōu)點是市場化獲取，遺留問題少，缺點是競爭壓力大，拿地成本比較高。 “舊改的優(yōu)點是獲取土地的渠道通暢，資金返還與支付有政策依據。因為前期投入大的原因，政府會充分考慮開發(fā)商的利益，綜合拿地成本相對較低。缺點是前期資金占用過大，控地過程中會出現不可控難解決的政策、現場等問題，導致供地周期過長甚至供不出土地，讓前期的投資無法及時收回或損失，很多房企在這方面是有深刻體驗的。”胡長龍指出。 針對并購拿地方式，胡長龍指出，并購的優(yōu)點是能充分在市場上進行選擇，能遇到較好質量的項目，也能運用好公司的資本運作能力，運用一部分財務與經營杠桿。缺點是帶“病”項目會比較多，導致后期的開發(fā)經營很難順利進行，很多問題是在并購期無法完全發(fā)現的，這對投資并購團隊的要求特別高。 貝殼研究院高級分析師潘浩指出，舊改由于對土地前期介入較深，因此相比于招拍掛拿地，其利潤整體會較高，但同時資金回報率周期也較長，因此對房企的運營能力、資金實力要求較高。收并購相對于招拍掛拿地，優(yōu)勢是切入成本低、交易模式彈性大，但隱藏的風險也較高，若是前期盡調不充分，較容易出現影響項目開發(fā)的風險事項，導致項目開發(fā)周期拉長，容易變成沉淀資產。勾地對房企來說，主要意義在于深耕城市，建立糧倉型大盤項目，是拓展規(guī)模的方法之一，但同時勾地成功的必要因素是滿足政府的需求，如招商需求、配套建設需求等，因此對房企的資源整合能力要求相對較高。 綜合實力是關鍵 近日，多地集中供地陸續(xù)返場，第二輪集中土拍規(guī)則全新升級。各地紛紛出臺了“競品質”試點、禁“馬甲”、現房銷售、競配建調整、溢價率上限下調等諸多新規(guī)，地價已進入全面管控的階段。 融創(chuàng)中國孫宏斌表示，近期全國22城第二輪集中供地有很多城市陸續(xù)調整了土拍規(guī)則，其目的是把地價控制住，意在降低整個行業(yè)的風險?！坝行┢髽I(yè)壓力很大，出了一些問題，可能是公司在買地、布局、產品上出了問題，并不是政策造成的。當然，相關政策的出臺會帶來整個行業(yè)的洗牌，隨著調控的進行，優(yōu)秀企業(yè)的優(yōu)勢會慢慢顯現出來，這是一個長期的持續(xù)過程?！?“第二次集中供地并沒有改變開發(fā)商利潤降低的趨勢。”中原地產首席分析師張大偉對中國證券報記者表示。 針對多元化拿地的可行性，張大偉指出，舊改肯定有機會，但大部分企業(yè)是很難指望舊改拿地的。房企要想通過舊城改造等方式拿地，需要持續(xù)深耕區(qū)域才可以，否則拿地難度很大，且不利于后期開發(fā)。張大偉稱，集中供地因為土地基本都是凈地，所以房企開發(fā)難度小，相對競爭肯定激烈。招拍掛的競爭力度加大后，大部分企業(yè)都在嘗試多元化拿地，但多元化拿地同樣也存在很多風險，比如舊改項目通常位于市中心，面臨搬遷、新建項目限高、限建等一系列問題。 潘浩則認為，隨著集中供地的土拍規(guī)則優(yōu)化升級，對房企的綜合實力要求更高。近期，集中供地城市土拍規(guī)則升級，中小規(guī)模房企、本土房企均有機會競地成功，市場呈現多元競爭，優(yōu)質地塊依然會競爭激烈。在此背景下，舊改與勾地等土地市場會更受房企關注。